For å bygge hytte er det mange krav og reglar som gjeld for eigedomen som det skal byggast på. 

Etter at du har skaffa deg det «underlagsmaterialet» du treng, sjekk om byggeprosjektet er i konflikt med gjeldande reglar på eigedomen:  

Vi har utarbeidd eit dokument som det er lurt at du lagrar på din private data, og som du aktivt brukar i det vidare arbeidet.  

Det dokumentet kan du notere i, undervegs i planlegginga.  
 

Generelle illustrasjonar (PDF, 314 kB)

HJELPEDOKUMENT_BYGGE_HYTTE_ANNEKS (DOCX, 28 kB)

Hytte og anneks

Bygge hytte og anneks er alltid søknadspliktig, og du må ha ein fagperson (ansvarleg søkar) som kan gjere jobben for deg. 

Du som eigar av eigedomen og den som vil oppføre eller få utført eit tiltak er tiltakshavar. Du må engasjere og inngå avtale med fagfolk som kan utarbeide byggesøknaden for deg.  

Prosjektering og utføring må du også overlate til fagfolk. 

Det første du må sjå på er om grunnen det skal byggast på er regulert til formålet.

Formålet til eigedommen din finn du i reguleringsplanen. Til dømes er grunn regulert til bustader markert med gul farge i kartet.  Kva den enkelte farge betyr finn du i teiknforklaring på kartet.

​​​​​​​Illustrasjonen viser utsnitt av ein reguleringsplan. Gul farge viser at grunnen er avsett til bustad. Grønn farge viser friområde 

Regulering til bustader
Dersom grunnen er regulert til bustader er kravet om regulert føremål ivaretatt.

Ikkje regulert til bustader
Dersom grunnen ikkje er regulert til bustader kan det likevel for mindre byggearbeid som (feks teknisk infrastruktur, tilbygg til eksisterande bustad, garasje og bod), byggast utan krav om dispensasjon frå plankrav, dersom tiltaket IKKJE er søknadspliktig.

Er tiltaket søknadspliktig må du søke om dispensasjon.

NB! Omregulering frå LNF-formål til bustadføremål er svært vanskeleg å få gjennomslag for. Dispensasjonssøknaden må skrivast av ein profesjonell aktør og søknaden må også behandlast av jordlovsmynda.

Dispensasjon
Dersom du ønsker å bygge i strid med føremålet, må du søke kommunen om dispensasjon.

Skriv ned at du kjem i konflikt med føremålet. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare.

Bebygd areal (BYA)Illustrasjonen viser utsnitt av ein plan der tillaten utnytting på tomta er 30% 

Ei tomt kan berre innehalde eit visst areal med bygningar. Dette arealet blir kalla bebygd areal (BYA). %BYA er ein prosentdel av det totale tomtearealet som er regulert til bustadføremål.

Kor stor del av tomta som kan vere bebygd finn du i reguleringsplanen for din eigedom. Er det ikkje informasjon om %BYA i reguleringsplanen er det %BYA i kommuneplanen som er gjeldande. Det er ikkje tillate å bygge større enn %BYA som er gitt.

 
Kva er med i bebygd areal (BYA)

• Arealet som bygget tar opp i terrenget – det vil seie fotavtrykket målt frå utvendig kledning. Illustrasjonen viser fotavtrykket frå bygg på ein eigedom.
• Opne overbygd areal, til dømes carport eller takoverbygg
• Utkraga bygningsdelar med fri høgde over terrenget mindre enn 5 meter, til dømes arealet under ein balkong
• Konstruksjon som er høgare enn 0,5 meter over planert terreng sitt gjennomsnittsnivå, til dømes delar av trapp eller terrasse
• Biloppstillingsplassar (parkering) på terreng, min 18 m² pr plass, dersom krav til biloppstillingsplassar ikkje er oppfylt i garasje / carport. 

Korleis rekne %BYA:   

Tomta er det arealet av eigedomen som er avsett til bustad i reguleringsplanen. Det er dette arealet du skal legge til grunn når du reknar %BYA. Undersøk om delar av eigedomen er regulert til andre føremål, til dømes vegareal.  Areal som er regulert til anna føremål enn bustader tar du ikkje med når du reknar %BYA.

Illustrasjonen viser ein regulert eigedom som har to føremål: (1) bustad er markert med sterk gul farge, og (2) veg er markert med svak gul farge. Arealet som er avsett til veg skal m.a.o. ikkje vere med når ein reknar %BYA.  

Det er ikkje tillate å bygge større enn kva oppgitt %BYA viser (tillaten utnytting). Du må difor finne ut kor mykje det som allereie er bygd på tomta utgjer i  %BYA. Du kan bruke formelen vist under.

Når du har rekna eksisterande %BYA på tomta i dag, og samanliknar med totalt tillaten %BYA finn du kor stort areal du har igjen å bygge på.  

Vi anbefaler at du setter deg godt inn i korleis ein reknar utnyttingsgrad, og nettsida under gir nyttig informasjon.  

Regjeringen.no

Dispensasjon
Dersom du ønsker å bygge i strid med tillaten grad av utnytting må du søke kommunen om dispensasjon.

Skriv ned at du kjem i konflikt med føremålet. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare. 

• For kvar bueining skal det settast av eit minste uteopphaldsareal (MUA) på minst 100 m², der minst 25 m² skal vere privat /skjerma.
• For blokk skal det settast av eit MUA på minst 50 m² per bueining, der minst 10 m² skal vere privat / skjerma.
• Privat / skjerma MUA skal ikkje inngå i fellesareal.
• Heile, eller delar av ikkje-overbygd del av terrassar og takterrassar kan reknast som uteopphaldsareal.
• Det skal dokumenterast at det er gode kvalitetar på uteopphaldsareal for mellom anna støy, sol, utsikt, vind og innsyn.
• Regulert leikeareal kan ikkje brukast som utrekningsgrunnlag for MUA eller BYA.

Dispensasjon
Dersom du ønsker å bygge i strid med minste uteopphaldsareal må du søke kommunen om dispensasjon.

Skriv ned at du kjem i konflikt med minste uteopphaldsareal. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare.

Byggeskikk definerer form, funksjon og materialval på bygningane i området du skal bygge. 

Byggeskikken i eit område er ofte utforma over tid, og definerer «skikk og bruk» i ei bygningsmessig forståing.

Dømer på byggeskikk er møneretning, takform, og utforming / utsjånad på bygningane for eit spesifikt område.

Giske kommune har satt føringar for byggeskikk både i kommuneplanen og enkelte reguleringsplanar.

Er det motstridane føringar i planane er det den nyaste planen som gjeld.

Illustrasjonen viser døme på reglar for byggeskikk i ein plan. 

Dispensasjon
Dersom du ønsker å bygge i strid med krav til byggeskikk der det er satt føringar for dette må du søke kommunen om dispensasjon.

Skriv ned at du kjem i konflikt med reglar om byggeskikk. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare.

NB! Det er ikkje mogleg å dispensere frå reglane om estetikk i plan – og bygningslova §§ 29-1 og 29-2, og tiltaket må ev. endrast.

I reguleringsplanen ser du om eigedomen du skal bygge på har byggegrense. 

Der byggegrense er teikna inn:Illustrasjonen viser byggegrense.   
Er det byggegrense på eigedomen er det eit krav om at heile tiltaket blir plassert innanfor den oppgitte byggegrensa. Det er ikkje tilstrekkeleg at delar av tiltaket er innanfor byggegrensa.

Byggegrense er IKKJE teikna inn:
Dersom eigedomen ikkje har byggegrense, noter det, gå vidare og sjekk dei neste krava.

Dispensasjon
Dersom du ønsker å bygge i strid med byggegrense må du søke kommunen om dispensasjon.

Skriv ned at du kjem i konflikt med byggegrensa. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare. 

Det er eit krav om at tiltak ikkje kan plasserast nærare sjø og vassdrag enn 100 meter jf. plan – og bygningslova § 1-8.

Sjekk i reguleringsplanen for din Illustrasjonen viser byggegrense mot sjø og vassdrag (svart stipla linje), og kystkonturlinja (blå stipla linje) eigedom, eller i kommuneplanen, om det er byggegrense mot sjø eller vassdrag på eigedomen. 

Byggegrense er teikna inn: 
Er det byggegrense på eigedomen, og heile tiltaket blir plassert innanfor byggegrensa, er kravet om avstand frå sjø og vassdrag teke i vare.  

Byggegrense er IKKJE teikna inn:
Dersom eigedomen ikkje har byggegrense er det kravet om 100 meter avstand frå sjø og vassdrag som gjeld. Mål frå tiltaket sitt næraste punkt mot sjøen og ut til kystkonturlinja. Den blå stipla linja langs sjøkanten i illustrasjonen under er kystkonturlinja.

Dispensasjon
Dersom du ønsker å bygge i strid med avstandskravet må du søke kommunen om dispensasjon.

Skriv ned at du kjem i konflikt med avstandskravet. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis du søker dispensasjon vil du få seinare. 

Det er fleire krav kring veg som må bli overhalde når ein skal sette i gang med eit tiltak. 
 

Avstand frå offentleg veg

Det er ulike krav om avstand frå offentleg veg. Sjekk først i reguleringsplanen om det er byggegrense på eigedomen. 

Illustrasjonen viser byggegrense mot veg (svart stipla line).  

Byggegrense er teikna inn:
Er det byggegrense på eigedomen, og hele tiltaket blir plassert innanfor byggegrensa, er kravet om avstand frå offentleg veg ivareteke. 

Byggegrense er IKKJE teikna inn:
Er det ikkje byggegrense på eigedomen gjeld krav om avstand til offentleg veg som er vist i tabellen under.

Avstanden skal målast frå tiltaket sitt ytterpunkt og til vegens midtlinje.

Tilkomst

Det er krav om at eksisterande vegtilkomst til eigedomen blir nytta. Vegtilkomsten må elles vere i samsvar med det som står i reguleringsplanen.

Utkøyring i veg

Det er krav om at all manøvrering inn- og ut av garasje og parkeringsplass skal skje slik at ein unngår rygging eller vending på offentleg veg.

Plasserer du garasje/parkeringsplass innanfor byggegrense på eigedomen der dette finnast, er krav til utkøyring i veg normalt sett ivareteke.

Frisiktsoner

Det er krav om fri sikt til veg, gang- og sykkelveg. Desse krava er med på å trygge sikkerheita til syklistar, gåande eller andre som ferdast i trafikken. Sjå i reguleringsplanen om det er teikna inn siktlinjer. Desse definerer  frisiktsoner for utkøyrselen på eigedommen. Det er ikkje lov å plassere tiltaket i frisiktsona for avkøyrselen.

Dersom det ikkje er gitt siktlinjer i reguleringsplanen er det normene til Statens vegvesen som skal følgast. Sjå utdrag under:

STATENS VEGVESEN - Frisiktsone mot gang- og sykkelveg
Dersom inn- og utkøyrselen kryssar ein gang- og sykkelveg, vil kravet til frisiktsone vere som vist i illustrasjonen under. Står du 3 meter inn i utkøyrselen, skal du ha fri sikt 30 meter begge vegar langs gang- og sykkelvegen. Det er ikkje tillate med hekk eller gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan i frisiktsona. Sjå alternativ 1 i illustrasjonen under.

Alternativt kan hekk og gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan plasserast som vist i alternativ 2 i illustrasjonen under.Illustrasjon: Statens vegvesen

NB! Frisiktsona bør utvidast dersom gang- og sykkelvegen hellar, og syklistane held høg fart forbi inn- og utkøyrselen.

STATENS VEGVESEN - Frisiktsone mot veg
Dersom inn- og utkøyrselen munnar ut i ein veg, vil kravet til frisiktsone vere som vist i illustrasjonen under. Står du 4 meter inn i utkøyrselen, skal du ha fri sikt 20 meter begge vegar langs vegen viss fartsgrensa er 30 km/t. Frisiktsona vil auke med økt fartsgrense, sjå illustrasjonen under. Det er ikkje tillate med hekk eller gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan i frisiktsona. Alternativt kan hekk og gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan plasserast som vist i illustrasjonen under.

Illustrasjon: Statens vegvesen

Dispensasjon
Det blir ikkje gitt dispensasjon frå krav om siktlinje.

Dersom eigedomen din er regulert eller har byggegrense mot veg i reguleringsplan eller kommuneplan er det kommunen som behandlar søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Kommunen sender saka på høyring til Statens vegvesen og Fylkeskommune dersom det er riksveg eller fylkesveg.

Dersom eigedomen din ikkje er regulert og/eller ikkje har byggegrense mot veg er det den som er vegeigar som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg.

• Grensar eigedomen din til kommunal veg er det kommunen som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Søknad og vedlegg kan sendast på e-post til post@giske.kommune.no
• Grensar eigedomen din til riksveg er det Statens Vegvesen som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Søknad og vedlegg kan sendast her: Søknad om dispensasjon frå avstand til veg
• Grensar eigedomen din til fylkesveg er det Fylkeskommunen som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Søknad og vedlegg kan sendast her: Søknad om dispensasjon frå avstand til veg

Det er ulike krav om avstand frå andre bygg både på eigen eigedom og på naboeigedom. Avstandskrava blir bestemt ut ifrå totalt bruttoareal og bruken av bygningane. Bruttoareal er areal for alle etasjar i bygningen, rekna frå yttervegg.

Brannspreiiing mellom byggverk skal forebyggast og krav til avstand mellom to bygningar er vist i tabellen under. Dersom ein ikkje oppfyller avstandskrav er tiltaket søknadspliktig.

Dersom tiltaket skal nyttast til bustad (bueining eller overnatting), eller har rom for varig opphald, er avstandskrav til andre bygningar alltid 8 m. Då er tiltaket søknadspliktig, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket.

Tabellen viser avstandskrava, og kva brannkrav som må oppfyllast dersom ein ikkje har tilstrekkeleg avstand: 

Bygning med areal under 50 m²
Illustrasjonen over viser ein bygning (garasje) som har eit bruttoareal under 50 m². Det er ikkje krav om minsteavstand mellom garasjen og andre bygningar på eigen eigedom. (L1)  

Avstanden til bygningar på naboeigedomen (L2) er over 2 meter, og avstandskravet er innfridd.

Dersom avstanden frå garasjen til bygning på naboeigedom (L2) er mindre enn 2 meter, må ein av bygningane brannsikrast med bygningsdelar som til saman har ein brannmotstand minst EI 30. Dette tiltaket krev at du søker kommunen om løyve, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket.

Bygning med areal større enn 50 m², men mindre enn 400 m²
Dersom bygningen (garasjen) i illustrasjonen over har eit bruttoareal mellom 50 - 400 m² er det krav om at avstanden mellom denne bygningen (garasjen) og andre bygg både på eigen eigedom og naboeigedomar (L1 og L2) er større enn 8 meter, då er det ingen krav til brannsikring.

Dersom avstanden mellom bygningane (både L1 og L2) er mindre enn 8 meter, må det brannsikrast med bygningsdelar som til samen har brannmotstand minst EI 60. Dette tiltaket krev at du søker kommunen om løyve, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket.

Bygning med areal større enn 400 m²
Dersom bygningen (garasjen) i illustrasjonen over har eit bruttoareal på meir enn 400 m² og avstanden mellom bygningane (L1 og L2) er mindre enn 8 meter, må det brannsikrast med bygningsdelar som til samen har brannmotstand EI 90 A2-s1,d0 . Dette tiltaket krev at du søker kommunen om løyve, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket.

Det er krav om at avstanden frå tiltaket sin ytre del til kommunale vatn – og avløpsleidningar ikkje skal vere under 4 meter.

Kravet om avstand er for å sikre enkel tilkomst til kommunale vatn – og avløpsleidningar i dei tilfelle vedlikehald eller reparasjonar er naudsynt.

NB! Det kan ligge både kommunale- og private vatn- og avløpsleidningar i grunnen som ikkje er markert på kartet. Det er viktig å vere på vakt når du grev.
 

Uttale frå kommunen
Dersom du ønsker å bygge i strid med avstandskravet må du:  

Sjekk om det er teikna inn ein eller fleire omsynssoner på eigedomen du skal bygge på. Dette sjekkar du i reguleringsplanen eller i kommuneplanen.

Ta kontakt med kommunen for å få rådføring om den vidare prosessen dersom eigedommen er rørt av ei slik sone. Send e-post til post@giske.kommune.no. Husk å opplyse om gards- og bruksnummer og kva det gjeld.

Illustrasjonen viser døme på omsynssoner i kommuneplanen.     

Tilgang til forsvarleg sløkkevatn skal være på plass før eit tiltak kan ferdigstillast jf. plan – og bygningslova §§ 27-1, 21-10 (1).

Giske kommune sin VA – norm sett krav til ein maks avstand på 75 m frå kommunal brannkum eller hydrant.

Utale frå kommunen
Dersom du ønsker å bygge i strid med avstandskravet, må du:

Set deg grundig inn i reglane for eigedomen din. Det kan vere andre reglar som gjeld spesielt for din eigedom.     

Du er sjølv ansvarleg for at tiltaket blir utført i samsvar med dei reglar som gjeld i plan og bygningslova, byggteknisk forskrift (TEK17) samt byggesaksforskrifta (SAK10) .     

Er det tinglyst rettar, til dømes vegrett på eigedommen din?   
Dette finn du på www.seeiendom.no